Jak wykorzystać kryzys w biznesie?

Jeśli zaczynasz biznes w czasie kryzysu lub sytuacja przymusza Cię do podjęcia własnej działalności zastanów się jak możesz wykorzystać kryzys.
Wbrew pozorom stwarza on także okazje biznesowe. Czego inni ludzie porzebują w trudnych czasach? Ich firmy, klienci, dostawcy, współpracownicy?
Zawsze znajdą się nisze, które w czasach wzrostu gospodarczego nie są widoczne lub wręcz nie istnieją.
Rynek pracownika znów staje się rynkiem pracodawcy.
Wracają do łask dostawcy tańsi, a nie najlepsi.
Pracownicy stają się współpracownikami, zaczynają prowadzić własną działalność, szukają klientów także poza byłym pracodawcą. Muszą nabyć nowe umiejętności, żeby przetrwać trudne czasy.
Umiejętność napisania dorego CV i odpowiedniego przygotowania do rozmowy rekrutacyjnej decyduje o być albo nie być wielu ludzi.

Zastanów się jak możesz pomóc innym, a pomożesz i sobie.

Kryzys? Naucz się sprzedawać!

Planując niezależność finansową i przejście na wcześniejszą emeryturę (z wyboru, nie przymusu!) należy rozważyć, którędy wiedzie najkrótsza droga.

A drogi są 3:

1. wyspecjalizować się w swoim zawodzie/branży, zostać ‘the best of the best of the best’ – najlepiej opłacanym specjalistą w kraju, a może Europie lub nawet na całym świecie

2. do dzisiejszej pracy dodać dodatkowe źródła przychodów (np. biznes na boku)

3. zrezygnować z pracy i całą naprzód rzucić się w wir budowania własnego biznesu 

Droga 1sza wydaje się atrakcyjna, jednak niedostępna dla każdego. W zawodach powszechnych trudno stać się gwiazdą. Dlatego należy szukać nisz. Należy pozycjonować się (tak jak pozycjonuje się produkt) jako wyjątkowego, unikalnego specjalistę w owej niszy. Może to być specjalizacja w ramach danego zawodu, specjalizacja związana z branżą, obszarem geograficznym lub kombinacja powyższych. Nie można przesadzić, bo na tę wąską usługę muszą się przecież znaleźć klienci.

O tym jak być najlepszym na świecie, a nie dobrym, jak milion innych osób pisze Seth Godin w książce The Dip (Dołek). Polecam.

 

Droga 2ga ma wielu entuzjastów, bo jest najmniej ryzykowna i kosztowna. Do dzisiejszej pracy dodajemy 1-2 godziny dziennie pracy nad własnym biznesem “na kuchennym stole”. Tak oto za oceanem powstawały największe biznesy. Hotmail (web email), który obsługiwał 100 mln użytkowników powstał przy okazji innego projektu. Nagle okazało się, że pomysł zyskał uznanie milionów ludzi, którzy podobnie jak autorzy mieli problem by podczas pracy korzystać z prywatnego maila (z powodu blokad w sieciach firmowych).

Paypal to także wynik przypadku. Dziś autoryzuje miliony płatności online, a zaczęło się od łamania kodów tokenów zabezpieczających systemy przez pewnego młodzieńca, który miał ich tak wiele, że uciążliwe było noszenie wszystkich przy sobie (i to w jednej firmie!).

Wreszcie, jak pomysł nie wypali, to nic się nie stało. Ciągle mamy dawną pracę i jakoś to będzie. Może się uda następnym razem.

Droga 3cia – to zjazd na skróty dla odważnych. Jeśli plan jest dobry i jesteś w stanie wystawić się na ryzyko, to to jest droga dla Ciebie! Porzuć to co robisz, rzuć się w wir pracy i buduj własny biznes. W dłuższej perspektywie to się najbardziej opłaca (o ile po drodze czegoś nie spaprzesz).

 

Niezależnie od tego, którędy zamierzasz dojść do wymarzonej finansowej wolności zacznij od pozyskania i wyszlifowania jednej kluczowej umiejętności – sprzedawania.

Nie ważne czy jesteś etatowym pracownikiem, przedsiębiorcą czy artystą, gwiazdą sportu lub estrady – musisz umieć sprzedać to czym jesteś! Swoją wiedzę, umiejętności, swój produkt lub po prostu siebie – swój wizerunek. Jeśli jesteś zawodowym marketerem, to wiesz dobrze, że produkty najpierw się sprzedaje, a dopiero później produkuje. Nigdy na odwrót. Nie daj się uwieść doprowadzaniu swojego produktu, biznesplanu, pomysłu do perfekcji tylko zacznij z tym co masz, a później poprawiaj. A jeszcze lepiej – pozwól go poprawić swoim klientom. Jednak bez nich nic się nie zacznie.

Kto sprzedaje, ten wygrywa. Jeśli masz klientów, zlecenia, to zawsze będziesz w stanie dostarczyć produkt lub usługę. Nie zrobisz tego sam, zatrudnisz kogoś, kto umie to lepiej, zlecisz innej firmie lub znajdziesz partnera i podzielicie się zyskiem. Jednak bez klienta, zamówienia, zlecenia nic się nie zacznie.

Jeśli masz pomysł na biznes, to spróbuj go sprzedać, jakby to był już istniejący produkt. Nie pytaj: “Czy gdybym miał do sprzedania to i to, to by Pan kupił i za ile?” tylko “Mam do zaoferowania taki a taki produkt. Chciałbym, żeby go Pan dla mnie przetestował.  Kosztuje jedynie X”. Jak znajdziesz dość ludzi, którzy powiedzą tak – zacznij nad nim naprawdę pracować. Ale nigdy na odwrót, bo całe życie spędzisz na robieniu wynalazków, których nikt nie chce.

Jeśli pracujesz na etacie, a zbliżają się ciężkie czasy, daj się docenic swojemu szefowi. Pokaż mu na żywym przykładzie, że jesteś najlepszy i jak będzie musiał kogoś zwolnić, to nie będziesz to Ty, bo pracujesz za 2. Więc zatrzyma Cię nie z sentymentów ale czystej kalkulacji, co się bardziej opłaca. Jeśli czasy są lżejsze, to tym bardziej daj się poznać, jako najlepszy w zespole, bo kiedyś będą decyzje o awansie, podwyżkach,etc. W głowie swojego szefa masz być pierwszem, oczywistym skojarzeniem.

Przeczytaj 6 kroków do niezależności finansowej Michaela Mastersona i zobacz jak powinna wyglądać droga do sukcesu. Ale uwierz mi na słowo – zaczyna się od wyszlifowania umiejętności sprzedaży.  Nie ma biznesu, który istnieje bez sprzedaży. Bez tego nic się nie zacznie.

Do dzieła!

Inwestowanie w czasach kryzysu to także okazje

Kryzys już jest, bo pojawiły się fakty, które o tym świadczą. Przede wszystkim prognoza PKB na przyszły rok jest pesymistyczna (poniżej 4%). Po drugie spadają ceny. To oznacza, że dla kupującyhc robi się coraz taniej! Ale czy czas zakupów już nadszedł?

Jak wykorzystać szansę na pomnożenie majątku w tym momencie? Prawdopodobnie podobna okazja nie pojawi się przez najbliższe 5-10 lat. Dlaczego? Specjaliści twierdzą, że czeka nas 2-3 lata dołka, recesji, bessy. Możemy już 1 rok zaliczyć. Później wzrost koniuntkury, hossa na giełdzie, kolejny boom w nieruchomościach – 3-5 lat, może nawet dłużej.

Więc co robić? Biznes, nieruchomości czy giełda?

Jeśli chodzi o biznes, to nie ma lepszego momentu na przygotowanie i start niż recesja. Dlaczego?

Po pierwsze mamy czas na to, żeby stawiać pierwsze kroki i uczyć się bez niebezpieczeństwa, że najlepszy okres wzrostu gospodarczego nas ominie. Sukces wymaga czasu, uczenia się na własnych i cudzych błedach i dopracowania biznes modelu. Dzięki temu będziemy gotowi na czas kiedy klienci żywiej zainteresują się korzystaniem z naszych produktów i usług. Czas recesji jest też sprawdzianem dla pomysłu. Jeśli biznes przetrwa trudne czasy, z pewnością poradzi sobie w czasach wzrostu koniunktury. Warto więc wykorzystać najbliższy rok na założenie i dopracowanie własnego biznesu.

Nieruchomości tanieją ale wciąż nie znamy dna. Możliwości finansowania niestety wciąż są niewielkie. Banki oferują kredyt hipoteczny np. w PLN na 8% z 25% wkładem lub w CHF na 4%, jednak z 40% wkładem! (podaję prawdziwe oferty na lokal użytkowy na wynajem, Warszawa, cena ok 1 mln zł).

Moment na zakupy jeszcze nie nadszedł, bo osoby dysponujące gotówką nawet w wysokości wymaganego wkładu (gratulacje!) powinny się jeszcze wstrzymać i zdeponować ją na 8-9% lokacie na 3 miesiące. A najlepiej podzielić dużą kwotę na kilka lokat. Mają one to do siebie, że rezygnując z lokaty przed terminem bank zazwyczaj oprocentowuje przedwcześnie wypłacone pieniądze stawką np. 0,5% (mBank w przypadku lokaty na 8,08%). Wtedy w razie potrzeby część pieniędzy możemy wypłacić tracąc oprocentowanie, a część zostawić. Co do wielkości lokat – obowiązuje gwarancja lokat do 50 000 euro ale warto popytać, bo niektóre banki oferują gwarancję na wkłady do wysokości 100 000 euro (np. Polbank).

Czas zakupów nadejdzie wtedy, kiedy banki zorientują się, że jednak zależy im na udzielaniu kredytów i trochę odpuszczą ze swych wymagań. Ceny nieruchomości do tego czasu będą pewnie  jeszcze niższe niż dziś. Tak naprawdę, to przeszukując oferty mam wrażenie, że przecena dopiero się zaczyna. Rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem w stosunku do giełdy i “prasy”. Jednak po nowym roku, prawdopodobnie także po I kwartale 2009 sytuacja inwestorów się poprawi. Będzie co kupować i będzie finansowanie. Cierpliwości

Giełda już dziś jest przeceniona. Jeśli chodzi o pytanie, czy już sięgnęliśmy dna, to nikt nie wie. Wiadomości podobne do afery Bernarda Madoffa powodują kolejne przeceny, paniki i bardziej psychologiczne niż racjonalne reakcje giełd. Więcej o sprawie: http://wyborcza.pl/1,76842,6061992,Gigantyczny_szwindel_inwestycyjnego_guru.html

Jednak tu znów trudno ocenić czy to już początek wzrostów czy za chwilę indeksy znów rypną w dół (ja obstawiam, że to nie koniec). Dobra wiadomość jest taka, że spółki już dziś są tak przecenione, że inwestorzy, którzy kupią akcje i potrzymają je prawdopodobnie zarobią na tym sporo, niezależnie od tego co konkretnie wybrali. Jednak podobnie, jak w przypadku nieruchomości, choć z zupełnie innych powodów sądzę, że to jeszcze nie moment na zakupy. Polecam wszystkim początkującym inwestorom książkę Phila Towna, Zasada nr 1. Tam autor dokładnie tłumaczy, jak rozpoznać trend i kiedy się włączyć i kupować. Trzeba śledzić dużych graczy, czyli fundousze inwestycyjne. One na całym świecie kontrolują ok 3/4 kapitału, więc to one wyznaczają trend. Jak duzi zaczną kupować, to i mali się załapią. Byle za bardzo nie przegapić momentu. Tzn nie można czekać, aż przysłowiowy ogrodnik zaleci kupowanie akcji. Wtedy to już mamy szczyt hossy i w perspektywie duże spadki.

Czy giełdowi guru i doradcy inwestorów nigdy się nie mylą?

Inwestowanie na giełdzie ma ten wspaniały urok, że patrząc na wykres nikt nie wie co się wydarzy, natomiast następnego dnia możemy poczytać mnóstwo ciekawych analiz, komentarzy i opinii. Uwielbiam to. Uwilbiam patrzeć na gości, którzy z mądrymi minami opowiadają o rynku, jakby naprawdę wiedzieli co się na nim dzieje.

Dziennikarze z kolei (ten sekret zdradził mi ktoś z prasy ekonomicznej) piszą dużo notatek, artykułów, często przeciwstawnych. Dlaczego? Bo później jak już pył opadnie można sięgnąć do archiwum, wybrać ten odpowiedni i powiedzieć: Widzicie? Nasza gazeta ostrzegała, że może to nastąpić!

Jak sprawdzić tzw. guru?

Można np poszukać ich wypowiedzi z przed roku i zobaczyć czy na górce radzili kupować czy sprzedawać.

Zajrzyjcie tutaj, żeby dowiedzieć się co radził inwestorom Phil Town, autor Zasady nr 1 w kwietniu 2007 (video po ang.)

Jeśli ktoś potrzebuje pomocy językowej, to proszę o sygnał.

Rentowność inwestycji w nieruchomość – jak ją policzysz Ty, a jak bankier?

Rentowność, rzecz w zasadzie banalna do policzenia. Jednak rentowność inwestycji w nieruchomość, którą liczymy na nasze potrzeby, a ta, którą policzy bankier będzie się bardzo różnić.

Porównajmy więc obydwa sposoby.

Załóżmy, że kupujemy nieruchomość (mieszkanie na wynajem) o wartości 500 000 zł na kredyt, z wkładem własnym 50 000 zł. Po odliczeniu wszystkich kosztów (tzn. raty kredytu, kosztów stałych, jak opłaty do spółdzielni) miesięcznie zarabiamy (będzie to nasz czynsz netto) 1000 zł. Czynsz brutto wynosi 3000 zł miesięcznie.

Ile wynosi rentowność tegoż przedsięwzięcia?

Bankier, który będzie nam udzialał kredytu policzy ją tak:

12 x 3000 zł = 36000 zł – roczny przychód z inwestycji.

36000 zł/500000 zł = 7,2% W tym momencie bankier cmoknie, bo rentowność jest super – wyższa niż inwestycja w obligacje skarbu państwa czy lokaty (sprzed kryzysu). Choć patrząc na dzisiejsze oferty, jak np. lokaty oprocentowane 10% w skali roku wydaje się to marnym interesem. No tak, tylko, że my nie mamy 500 000 zł.

Policzmy to jeszcze raz, na własny użytek.

10 x 1000 zł = 10000 zł. Zakładamy, że mieszkanie będzie realnie wynajęte przez 10 miesięcy w roku. Do kalkulacji bierzemy czynsz netto – czyli faktyczną ilość gotówki, która co miesiąc nam zostaje w kieszeni.

10000 zł / 50000 zł = 20%

Ten realny, roczny zysk dzielimy przez nasz realny nakład (czyli kwotę, którą faktycznie włożyliśmy w inwestycję. Resztę dał nam bank).

Skąd taka różnica? Otóż nas, inwestorów interesują tylko dwie liczby: zysk oraz nasze faktyczne nakłady.

Metodę bankiera możemy nazwać rentownością mieszkania. Natomiast naszą metodę – rentownością naszej inwestycji lub naszych pieniędzy.

Nasza inwestycja dodatkowo ma szansę zyskać na wartości, jeśli wzrośnie wartość nieruchomości, jednak w tej chwili na to nie liczmy, bo rynek podpowiada coś zupełnie odwrotnego.

Nieruchomości – okazje

Podstawowa zasada kupowania okazyjnych nieruchomości mówi, że zarabia się kupując, a nie sprzedając. W chwili zakupu cena musi być znacząco niższa od średniej na rynku, dzięki czemu mamy pewność, że nawet sprzedając po krótkim czasie zarabiamy lub przynajmniej wychodzimy na zero (w tzw. nieprzewidzianych wypadkach). Jak tego dokonać?

Po pierwsze: okazje są wszędzie! Trzeba tylko dostatecznie dobrze szukać. Mogą to być nieruchomości o obniżonej cenie, wymagające remontu, nieruchomości, które ludzie sprzedają w pośpiechu (np. z powodu wyjazdu za granicę) lub wreszcie nieruchomości niedocenione lub takie, gdzie właściciel nie przywiązuję nadmiernej uwagi do cenu i chce pozbyć się kłopotu.

Jednym ze źródeł nieruchomości o obniżonej cenie może tez być licytacja komornicza. Informacje o takich licytacjach można znaleźć z kancelariach komorniczych lub na stronie www.komunikaty.pl.

Istnieją też inne strony z płatnym dostępem. Polecam wygooglowanie ich.

Pierwsza licytacja polega na wystawieniu na sprzedaż lokalu za 3/4 ceny rynkowej (na podstawie wyceny). Druga to już tylko 2/3 ceny rynkowej. Przed licytacją można się zapoznać z wszystkimi dokumentami. Aby do niej przystąpić należy wpłacić 10% wadium.

Problem polega jednak na tym, że 9 na 10 takich lokali jest zamieszkanych, a proces pozbycia się niewygodnych (niapłacących) lokatorów jest trudny i długi. Nie jest to też proceder dla wszystkich (a zwłaszcza nie dla “widzów o słabych nerwach”).

Jest też ogromny plus takich zakupów, mianowicie sprzedaż przez komornika automatycznie “czyści” wszelkie inne zobowiązania i roszczenia obciążające tę nieruchomość. Wobec tego możemy być spokojni, że za jakiś czas nie pojawi się zapomniany wierzyciel próbujący zaspokoić swoje roszczenia z naszej nowo nabytej nieruchomości.

Inne tzw. okazje mogą pojawić się (już wkrótce w większej liczbie!) w formie licytacji banków, ZUSu, spółdzielni mieszkaniowych. Warto się rozglądać i śledzić rynek, ponieważ w czasach kryzysu więcej będzie bankrutów i niespłaconych kredytów.

 

Czego należy się wystrzegać?

Największe prawdopodobieństwo na inwestycyjną “wtopę” pojawia się, gdy kupujemy po tzw. średniej cenie rynkowej i czekamy aż wzrośnie, żeby sprzedać. A jak nie wzrośnie? W obecnej sytuacji chyba najlepiej widać, że odwieczne przekonanie, że nieruchomości zawsze zyskują na wartości, niekoniecznie musi być prawdziwe. Być może w długim terminie tak, ale w tej chwili jesteśmy w środku rynkowego zawirowania, które nie wiadomo, kiedy się naprawdę skończy.

Jak mawiał bogaty ojciec – zarabia się w momencie kupna, a nie sprzedaży!

Niezależność finansowa – przeczytaj koniecznie te 3 książki!

Każdy, kto planuje uzyskać finansową niezależność czy też jak niektórzy mówią wolność powinien zdać sobie sprawę z dwóch rzeczy: siły swojego umysłu i siły edukacji.

Pieniądze powstają w głowie, w naszym umyśle, biorą się z pomysłów. Jednak, żeby te pomysły się rodziły musimy nasze umysły trenować oraz dawać im pożywkę w formie nowej wiedzy i inspiracji.

Na początku drogi do finansowej niezależności polecam szczególnie 3 książki. Uważam je za fundamenty, kamienie węgielne pod budowę naszych przyszłych finansowych fortun. Dzięki nim nauczyłem się patrzyć na pewne sprawy inaczej, a także stawiać sobie cele i podejmować działania, dzięki którym pewnego dnia osiągnę wolność.

1. Robert Kiyosaki – Bogaty ojciec, biedny ojciec (Rich Dad, Poor Dad)

2. Tim Ferriss – Czterogodzinny tydzień pracy (The 4-hour Work Week)

3. Phil Town – Zasada nr 1 (Rule #1)

Książek, które warto przeczytać jest oczywiście więcej. Ale najlepiej sprawdza się metoda małych kroczków.

Dodatkowo chcę się tutaj podzielić moją osobistą radą. W którymś momencie czytałem te książki w takim tempie, że umysł już więcej nie przyjmował: giełda, nieruchomości, biznes, start-upy, motywacja, etc.

Warto takie pozycje przeplatać z książkami czytanymi dla rozrywki. Dzięki temu nawyk pozostaje ale głowa odpoczywa

W co inwestować w czasach kryzysu?

Prywatni inwestorzy drapią się w głowę, w co inwestować w czasach, kiedy giełda się zapadła i nikt nie wie co będzie dalej, a banki tak się przestraszyły, że wycofują z oferty kredyty hipoteczne.

Mieszkania lub lokale komercyjne na wynajem. Doskonały pomysł na biznes w tej chwili trwa w zawieszeniu. Banki z dnia na dzień zmieniają warunki, niektóre w ogóle zawiesiły udzielanie, inne żądają abstrakcyjnych zabezpieczeń.

Przykład: na zakup pawilonu handlowego o wartości ok 600 tys. zł bank poprosił mnie o zabezpiecznenie na mieszkaniu o wartości 2x wyższej niż tenże lokal i zaoferował oprocentowanie ponad 8%. W efekcie rata wyniosła ponad 5000 zł miesięcznie, a czynsz w tymże lokalu wynosi 3500 zł, może po podwyżce 4000 zł.

Więc jaki to ma sens?

Giełda też nie radzi sobie zbyt dobrze, a różni specjaliści od systemów inwestowania rozkładają ręce. To co 2 miesięce temu pozwalało zarabiać przestaje działać, więc niektórzy po prostu wycofali środki i robią sobie przerwę. Indeksy pokonują kolejne dna, każdy ruch w górę z zapartym tchem obserwujemy, bo może właśnie nadchodzi to prawdziwe odbicie. Następniego dnia pojawiąją się tzw. czynniki i znów łup! w dół. Z pewnością nie jest to sytuacja, w której inwestorzy amatorzy mogą osiągać znaczące zyski. Zresztą zawodowcy też nie mają łatwo.

Dla tych, którzy walczą o swoją finansową niezależność pozostaje tylko biznes po godzinach lub poświęcenie czasu na dokształcanie się. Pora roku też sprzyja przygotowaniom planu przy kuchennym stole.

Dla tych, którzy planują dopiero uruchomić swój pierwszy biznes polecam tę prezentację Guya Kawasaki – The Art of the Start (po ang.).

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem

Jednym z dobrych sposobów na budowę kapitału przynoszącego przychód pasywny są inwestycje w nieruchomości na wynajem.

Możemy je podzielić na 2 główne kategorie:

1. nieruchomości mieszkalne (domy, mieszkania)

2. nieruchomości komercyjne (lokale usługowe, biura)

 

Planując zakup nieruchomości musimy rozważyć następujące czynniki:

- jakiej skali inwestycję planujemy? (ma to związek ze zdolnością kredytową i warunkami, które zaoferuje bank)

- czy planujemy wnieść wkład własny?

- czy planujemy zakup mieszkania czy lokalu komercyjnego? (tu znaczenie będzie miało to czy robimy to jako osoba prywatna czy przedsiębiorca)

- jakiego zwrotu z inwestycji oczekujemy? (ROI)

- w jakiej lokalizacji planujemy zakup? (na ile ją znamy, lokalne ceny i inne uwarunkowania)

 

To są zaledwie wstępne pytania, na które musimy sobie odpowiedzieć zanim zaczniemy szukać ofert i oglądać lokale.

Jakie są kolejne etapy?

1. Studiowanie dostępnych ofert (internet, biura pośrednictwa) – powinniśmy ich przejrzeć kilkaset

2. Zwiedzanie wybranej lokalizacji – najlepiej, żeby to była znana nam dzielnica, tam gdzie mieszkamy lub pracujemy. Wtedy lepiej rozumiemy jej organizację, znamy ważne miejsca oraz te gdzie nigdzie nic się nie udaje. 

3. Spotkania i oglądanie lokali – trzeba zobaczyć kilkadziesiąt, żeby zrozumieć co oferuje rynek, za co się płaci, w jakim stanie są oferowane lokale, etc

4. Analiza lokali. W efekcie będziemy w stanie złożyć od kilku do max kilkunastu ofert i docelowo wybrać tę jedną i ją kupić.

5. Zakup. Zakup jest ostanim etapem i jak fachowcy twierdzą, to nie jest dokonywanie decyzji z niewiadomymi. Po długim procesie analizowania ofert, oglądania lokali i rozmowach z właścicielami i pośrednikami, kupujemy gdy mamy pewność, że to jest właśnie ten, najlepszy lokal.

Pozostaje jeszcze dokonać kalkulacji opłacalności tej transakcji. Załóżmy, że będziemy finansować się kredytem hipotecznym w całości lub największej możliwej części (dziś nikt nie wie ile ona wynosi).

Wobec tego przyjmujemy, że nasz czynsz netto (to co otrzymamy od najemcy po odjęciu opłat stałych) musi pokrywać ratę kredytu minimum z 30% nadwyżką. Załóżmy, że kredyt kosztuje 2000 zł miesięcznie. Oczekujemy czynszu netto na poziomie min. 3000 zł. 

Licząc od drugiej strony oczekujemy, że czynsz netto wyniesie 150% raty kredytu. Dlaczego? Ano może się okazać, że lokal nie jest wynajęty przez 12 miesięcy w roku (zakładamy z góry, że przez 10/12) lub, że nasz kredyt w walucie zdrożeje (patrz ostatnie 2 miesiące – zupełny miszmasz).

 

Jak wyliczyć ROI? Po prostu dzielimy roczny zysk z inwestycji (po odjęciu kosztów kredytu, stałych opłat, etc) przez zainwestowany kapitał. Jeśli była to inwestycja dokonana z zerowym wkładem, wtedy ten wskaźnik jest niemożliwy do wyliczenia.

Licząc rentowność inwestycji w stosunku do wartości lokalu dzilimy roczny zysk przez cenę zakupu. Dla mieszkań należy przyjąć, że 6-7% rocznie to dobry wynik. Jednak w tym momencie, to za mało, bo gdybyśmy dysponowali gotówką o wartości ceny nieruchomości to łatwiej i prościej byłoby ją zdeponować w banku na 9-10% rocznie i spać spokojnie. Oczywiście nie wiadomo jak długo te w warunki będą dostępne i oczywiście w przyszłości nie skorzystamy na wzroście wartości nieruchomości ale w dzisiejszych warunkacj trudno cokolwiek przewidzieć i raczej wszyscy spodziwają się spadków niż wzrostów. Ale to już temat na zupełnie inny post.

Ile naprawdę wynoszą koszty utrzymania?

Kiedyś, wkrótce po wyprowadzeniu sie z rodzinnego domu zacząłem zliczać moje wydatki, zapisując je w tabelce w Excelu w różnorakich kategoriach. Miało mi to pomóc ustalić przez pierwsze miesiące mojego samodzielnego życia ile na co wydaję. Odpowiedzialne podejście do sprawy, jak na dwudziestoparolatka, prawda?

Osobno zapisywałem jedzenie, koszty mieszkania, samochodu (tak, miałem stary samochód – 14-letni), rozrywek (kino, płyty, książki), etc. Dzięki temu byłem w stanie bardzo dokładnie powiedzieć ile co mnie kosztuje i z czego składa się mój domowy budżet.

Niedawno, żeby móc lepiej określić moje wydatki i wyliczyć kiedy osiągnę niezależność finansową zrobiłem to samo. Jednak bez zapisywania kazdego wydatku. W końcu każdy wie ile mniej więcej wydaje i na co.

Ponieważ chciałem dodatkowo zweryfikować moje obliczenia zajrzałem w wyciągi bankowe sprawdzając po prostu ile z mojego konta schodzi co miesiąc (bez dzielenia na kategorie). Jakież było moje zaskoczenie. Co miesiąc wydaję dwa razy więcej niż mi się wydawało! To raczej ma kolosalny wpływ na moment, kiedy moje przychody pasywne przekroczą wydatki, prawda?

Teraz muszę znów zapisywać wydatki, podzielić na kategorie i przyjrzeć się gdzie gubi mnie rozrzutność. Ale na dłuższą metę przecież nie chodzi o to, żeby wydawać mniej, tylko zarabiać więcej.

Jak kiedyś powiedział Winston Churchill, jeśli Twoje wydatki przekraczają Twoje dochody, to jedyne co możesz zrobić, to zwiększyć dochody.

Ja to będę robił na 3 sposoby: założę biznes, kupię kolejną nieruchomość na wynajem oraz będę inwestował na giełdzie. Już to robię ale ponieważ giełda nie może się w tej chwili zdecydować czy już rosnąć, to efektów na razie nie widać. Jednak faktem jest, że spółki na GPW są bardzo przecenione. Ale kiedy naprawdę zacznie się hossa – nie wiadomo.