Niezależny finansowo

Podstawowa zasada kupowania okazyjnych nieruchomości mówi, że zarabia się kupując, a nie sprzedając. W chwili zakupu cena musi być znacząco niższa od średniej na rynku, dzięki czemu mamy pewność, że nawet sprzedając po krótkim czasie zarabiamy lub przynajmniej wychodzimy na zero (w tzw. nieprzewidzianych wypadkach). Jak tego dokonać?

Po pierwsze: okazje są wszędzie! Trzeba tylko dostatecznie dobrze szukać. Mogą to być nieruchomości o obniżonej cenie, wymagające remontu, nieruchomości, które ludzie sprzedają w pośpiechu (np. z powodu wyjazdu za granicę) lub wreszcie nieruchomości niedocenione lub takie, gdzie właściciel nie przywiązuję nadmiernej uwagi do cenu i chce pozbyć się kłopotu.

Jednym ze źródeł nieruchomości o obniżonej cenie może tez być licytacja komornicza. Informacje o takich licytacjach można znaleźć z kancelariach komorniczych lub na stronie www.komunikaty.pl.

Istnieją też inne strony z płatnym dostępem. Polecam wygooglowanie ich.

Pierwsza licytacja polega na wystawieniu na sprzedaż lokalu za 3/4 ceny rynkowej (na podstawie wyceny). Druga to już tylko 2/3 ceny rynkowej. Przed licytacją można się zapoznać z wszystkimi dokumentami. Aby do niej przystąpić należy wpłacić 10% wadium.

Problem polega jednak na tym, że 9 na 10 takich lokali jest zamieszkanych, a proces pozbycia się niewygodnych (niapłacących) lokatorów jest trudny i długi. Nie jest to też proceder dla wszystkich (a zwłaszcza nie dla “widzów o słabych nerwach”).

Jest też ogromny plus takich zakupów, mianowicie sprzedaż przez komornika automatycznie “czyści” wszelkie inne zobowiązania i roszczenia obciążające tę nieruchomość. Wobec tego możemy być spokojni, że za jakiś czas nie pojawi się zapomniany wierzyciel próbujący zaspokoić swoje roszczenia z naszej nowo nabytej nieruchomości.

Inne tzw. okazje mogą pojawić się (już wkrótce w większej liczbie!) w formie licytacji banków, ZUSu, spółdzielni mieszkaniowych. Warto się rozglądać i śledzić rynek, ponieważ w czasach kryzysu więcej będzie bankrutów i niespłaconych kredytów.

Czego należy się wystrzegać?

Największe prawdopodobieństwo na inwestycyjną “wtopę” pojawia się, gdy kupujemy po tzw. średniej cenie rynkowej i czekamy aż wzrośnie, żeby sprzedać. A jak nie wzrośnie? W obecnej sytuacji chyba najlepiej widać, że odwieczne przekonanie, że nieruchomości zawsze zyskują na wartości, niekoniecznie musi być prawdziwe. Być może w długim terminie tak, ale w tej chwili jesteśmy w środku rynkowego zawirowania, które nie wiadomo, kiedy się naprawdę skończy.

Jak mawiał bogaty ojciec – zarabia się w momencie kupna, a nie sprzedaży!

Każdy, kto planuje uzyskać finansową niezależność czy też jak niektórzy mówią wolność powinien zdać sobie sprawę z dwóch rzeczy: siły swojego umysłu i siły edukacji.

Pieniądze powstają w głowie, w naszym umyśle, biorą się z pomysłów. Jednak, żeby te pomysły się rodziły musimy nasze umysły trenować oraz dawać im pożywkę w formie nowej wiedzy i inspiracji.

Na początku drogi do finansowej niezależności polecam szczególnie 3 książki. Uważam je za fundamenty, kamienie węgielne pod budowę naszych przyszłych finansowych fortun. Dzięki nim nauczyłem się patrzyć na pewne sprawy inaczej, a także stawiać sobie cele i podejmować działania, dzięki którym pewnego dnia osiągnę wolność.

1. Robert Kiyosaki – Bogaty ojciec, biedny ojciec (Rich Dad, Poor Dad)

2. Tim Ferriss – Czterogodzinny tydzień pracy (The 4-hour Work Week)

3. Phil Town – Zasada nr 1 (Rule #1)

Książek, które warto przeczytać jest oczywiście więcej. Ale najlepiej sprawdza się metoda małych kroczków.

Dodatkowo chcę się tutaj podzielić moją osobistą radą. W którymś momencie czytałem te książki w takim tempie, że umysł już więcej nie przyjmował: giełda, nieruchomości, biznes, start-upy, motywacja, etc.

Warto takie pozycje przeplatać z książkami czytanymi dla rozrywki. Dzięki temu nawyk pozostaje ale głowa odpoczywa

Prywatni inwestorzy drapią się w głowę, w co inwestować w czasach, kiedy giełda się zapadła i nikt nie wie co będzie dalej, a banki tak się przestraszyły, że wycofują z oferty kredyty hipoteczne.

Mieszkania lub lokale komercyjne na wynajem. Doskonały pomysł na biznes w tej chwili trwa w zawieszeniu. Banki z dnia na dzień zmieniają warunki, niektóre w ogóle zawiesiły udzielanie, inne żądają abstrakcyjnych zabezpieczeń.

Przykład: na zakup pawilonu handlowego o wartości ok 600 tys. zł bank poprosił mnie o zabezpiecznenie na mieszkaniu o wartości 2x wyższej niż tenże lokal i zaoferował oprocentowanie ponad 8%. W efekcie rata wyniosła ponad 5000 zł miesięcznie, a czynsz w tymże lokalu wynosi 3500 zł, może po podwyżce 4000 zł.

Więc jaki to ma sens?

Giełda też nie radzi sobie zbyt dobrze, a różni specjaliści od systemów inwestowania rozkładają ręce. To co 2 miesięce temu pozwalało zarabiać przestaje działać, więc niektórzy po prostu wycofali środki i robią sobie przerwę. Indeksy pokonują kolejne dna, każdy ruch w górę z zapartym tchem obserwujemy, bo może właśnie nadchodzi to prawdziwe odbicie. Następniego dnia pojawiąją się tzw. czynniki i znów łup! w dół. Z pewnością nie jest to sytuacja, w której inwestorzy amatorzy mogą osiągać znaczące zyski. Zresztą zawodowcy też nie mają łatwo.

Dla tych, którzy walczą o swoją finansową niezależność pozostaje tylko biznes po godzinach lub poświęcenie czasu na dokształcanie się. Pora roku też sprzyja przygotowaniom planu przy kuchennym stole.

Dla tych, którzy planują dopiero uruchomić swój pierwszy biznes polecam tę prezentację Guya Kawasaki – The Art of the Start (po ang.).

Jednym z dobrych sposobów na budowę kapitału przynoszącego przychód pasywny są inwestycje w nieruchomości na wynajem.

Możemy je podzielić na 2 główne kategorie:

1. nieruchomości mieszkalne (domy, mieszkania)

2. nieruchomości komercyjne (lokale usługowe, biura)

Planując zakup nieruchomości musimy rozważyć następujące czynniki:

- jakiej skali inwestycję planujemy? (ma to związek ze zdolnością kredytową i warunkami, które zaoferuje bank)

- czy planujemy wnieść wkład własny?

- czy planujemy zakup mieszkania czy lokalu komercyjnego? (tu znaczenie będzie miało to czy robimy to jako osoba prywatna czy przedsiębiorca)

- jakiego zwrotu z inwestycji oczekujemy? (ROI)

- w jakiej lokalizacji planujemy zakup? (na ile ją znamy, lokalne ceny i inne uwarunkowania)

To są zaledwie wstępne pytania, na które musimy sobie odpowiedzieć zanim zaczniemy szukać ofert i oglądać lokale.

Jakie są kolejne etapy?

1. Studiowanie dostępnych ofert (internet, biura pośrednictwa) – powinniśmy ich przejrzeć kilkaset

2. Zwiedzanie wybranej lokalizacji – najlepiej, żeby to była znana nam dzielnica, tam gdzie mieszkamy lub pracujemy. Wtedy lepiej rozumiemy jej organizację, znamy ważne miejsca oraz te gdzie nigdzie nic się nie udaje. 

3. Spotkania i oglądanie lokali – trzeba zobaczyć kilkadziesiąt, żeby zrozumieć co oferuje rynek, za co się płaci, w jakim stanie są oferowane lokale, etc

4. Analiza lokali. W efekcie będziemy w stanie złożyć od kilku do max kilkunastu ofert i docelowo wybrać tę jedną i ją kupić.

5. Zakup. Zakup jest ostanim etapem i jak fachowcy twierdzą, to nie jest dokonywanie decyzji z niewiadomymi. Po długim procesie analizowania ofert, oglądania lokali i rozmowach z właścicielami i pośrednikami, kupujemy gdy mamy pewność, że to jest właśnie ten, najlepszy lokal.

Pozostaje jeszcze dokonać kalkulacji opłacalności tej transakcji. Załóżmy, że będziemy finansować się kredytem hipotecznym w całości lub największej możliwej części (dziś nikt nie wie ile ona wynosi).

Wobec tego przyjmujemy, że nasz czynsz netto (to co otrzymamy od najemcy po odjęciu opłat stałych) musi pokrywać ratę kredytu minimum z 30% nadwyżką. Załóżmy, że kredyt kosztuje 2000 zł miesięcznie. Oczekujemy czynszu netto na poziomie min. 3000 zł. 

Licząc od drugiej strony oczekujemy, że czynsz netto wyniesie 150% raty kredytu. Dlaczego? Ano może się okazać, że lokal nie jest wynajęty przez 12 miesięcy w roku (zakładamy z góry, że przez 10/12) lub, że nasz kredyt w walucie zdrożeje (patrz ostatnie 2 miesiące – zupełny miszmasz).

Jak wyliczyć ROI? Po prostu dzielimy roczny zysk z inwestycji (po odjęciu kosztów kredytu, stałych opłat, etc) przez zainwestowany kapitał. Jeśli była to inwestycja dokonana z zerowym wkładem, wtedy ten wskaźnik jest niemożliwy do wyliczenia.

Licząc rentowność inwestycji w stosunku do wartości lokalu dzilimy roczny zysk przez cenę zakupu. Dla mieszkań należy przyjąć, że 6-7% rocznie to dobry wynik. Jednak w tym momencie, to za mało, bo gdybyśmy dysponowali gotówką o wartości ceny nieruchomości to łatwiej i prościej byłoby ją zdeponować w banku na 9-10% rocznie i spać spokojnie. Oczywiście nie wiadomo jak długo te w warunki będą dostępne i oczywiście w przyszłości nie skorzystamy na wzroście wartości nieruchomości ale w dzisiejszych warunkacj trudno cokolwiek przewidzieć i raczej wszyscy spodziwają się spadków niż wzrostów. Ale to już temat na zupełnie inny post.

Kiedyś, wkrótce po wyprowadzeniu sie z rodzinnego domu zacząłem zliczać moje wydatki, zapisując je w tabelce w Excelu w różnorakich kategoriach. Miało mi to pomóc ustalić przez pierwsze miesiące mojego samodzielnego życia ile na co wydaję. Odpowiedzialne podejście do sprawy, jak na dwudziestoparolatka, prawda?

Osobno zapisywałem jedzenie, koszty mieszkania, samochodu (tak, miałem stary samochód – 14-letni), rozrywek (kino, płyty, książki), etc. Dzięki temu byłem w stanie bardzo dokładnie powiedzieć ile co mnie kosztuje i z czego składa się mój domowy budżet.

Niedawno, żeby móc lepiej określić moje wydatki i wyliczyć kiedy osiągnę niezależność finansową zrobiłem to samo. Jednak bez zapisywania kazdego wydatku. W końcu każdy wie ile mniej więcej wydaje i na co.

Ponieważ chciałem dodatkowo zweryfikować moje obliczenia zajrzałem w wyciągi bankowe sprawdzając po prostu ile z mojego konta schodzi co miesiąc (bez dzielenia na kategorie). Jakież było moje zaskoczenie. Co miesiąc wydaję dwa razy więcej niż mi się wydawało! To raczej ma kolosalny wpływ na moment, kiedy moje przychody pasywne przekroczą wydatki, prawda?

Teraz muszę znów zapisywać wydatki, podzielić na kategorie i przyjrzeć się gdzie gubi mnie rozrzutność. Ale na dłuższą metę przecież nie chodzi o to, żeby wydawać mniej, tylko zarabiać więcej.

Jak kiedyś powiedział Winston Churchill, jeśli Twoje wydatki przekraczają Twoje dochody, to jedyne co możesz zrobić, to zwiększyć dochody.

Ja to będę robił na 3 sposoby: założę biznes, kupię kolejną nieruchomość na wynajem oraz będę inwestował na giełdzie. Już to robię ale ponieważ giełda nie może się w tej chwili zdecydować czy już rosnąć, to efektów na razie nie widać. Jednak faktem jest, że spółki na GPW są bardzo przecenione. Ale kiedy naprawdę zacznie się hossa – nie wiadomo.

Robert Kiyosaki w swojej kolejnej książce “Kwadrant przepływu pięniędzy” stawia tezę, że wszystkich ludzi można zaliczyć do 4 kategorii.

P – pracownicy, to ci wszyscy, którzy uzyskują przychody z wynagrodzenia za pracę

S – samozatrudnieni, wykonują pracę na własny rachunek, jednak są główną, jeśli nie jedyną, siłą roboczą swojej firmy

B – biznesmeni (właściciele biznesu), to ci, którzy uzyskują przychody z biznesu ale nie pełnią w firmie żadnej wykonawczej funkcji

I – inwestorzy, sowje przychody czerpią z inwestycji

Jak to się ma do niezależności finansowej? Otóż większość ludzi na świecie żyje dzięki wynagrodzeniu za pracę. Niestety, jest to najmniej korzystna z kategorii. Pieniądze są opodatkowane, ozusowane i w rezultacie do ich kieszeni trawia 1/2 – 2/3 zarobków.

Samozatrudnieni mogą odliczać koszty działalności ale jeśli zachorują lub przestaną pracować wkrótce zbankrutują.

Dlatego celem wszystkich, którzy chcą się stać niezależni finansowo jest być w kategorii B i I. Zakładać firmy – tak! Ale nie po to, żeby mieć z tego tytuł więcej pracy. Firma musi być zorganizowana i rentowna wyłączając operacyjny udział właściciela. OK, na początku ktoś ten biznes musi rozruszać. Zgoda. Jakieś nakłady początkowe muszą być, bo samo się nie zrobi. Jednak najczęstszy błąd, to taki, że założyciele od razu obsadzają się w rolach kluczowych pracowników, co więcej nie mają planu, żeby to się kiedykolwiek zmieniło. Kaplica!

Inwestorzy też dzielą się na dwie podgrupy. Pierwsza – inwestuje w cudze inwestycje. Mogą to być akcje przedsiębiorstw lub inne instrumenty finansowe, udziały w spółkach zakładanych i zarządzanych przez innych (tak działąją np. anioły biznesu).

Druga grupa inwestorów tworzy i sprzedaje inwestycje. Może to być np. założenie i wprowadzenie spółki na giełdę, zakup gruntów i budowa osiedla mieszkaniowego. Inwestorzy sprzedający sprzedają inwestorom kupującym lub konsumentom (odbiorcom ostatecznym). To jest najwyższy poziom zaawansowania i do tego będziemy dążyć ale nie będziemy od tego zaczynać. Wyższa szkoła jazdy.

Przychód pasywny to przychód, który wpada do naszej kieszeni, bez nakładu czasu czy pracy.

Jak go stworzyć?

Może to być np. czynsz z wynajmowanej nieruchomości. A więc inwestycja w nieruchomość (ale tylko na wynajem!) może stworzyć dodatkowe źródło dochodu. 

Mogą to być odsetki od lokat bankowych, opłaty licencyjne, dywidendy (z udziałów w spółce lub akcji), tantiemy.

Aby osiągnąć niezależność finansową przychód pasywny musi być większy niż nasze koszty utrzymania. Można ją wyrazić w procentach. Jeśli podzielimy miesięczny przychód pasywny przez miesięczne koszty urzymania (a więc mieszkanie, jedzenie, paliwo do samochodu, ubezpieczenia, ubrania, rozrywki, etc) i pomnożymy x 100% otrzymamy wysokość wskaźnika w procentach. Warto to w tej chwili zrobić, jako ćwieczenie. Przekonacię się jaki dystans Was dzieli do uzyskania niezależności finansowej.

Czy pensja jest takim przychodem? Nie. Przestajemy pracować, pieniądze przestają wpływać na konto. Pensja za pracę niestety jest wyjątkowo silnie związana z naszym zaangażowaniem osobistym.

Moja niezależność finansowa na razie nie wygląda kolorowo – tylko 18%. Ale pracuję nad tym, by to się poprawiło, o czym będę na bieżąco informował tutaj.

- Rzucam tę robotę – pomyślałem sobie jakiś czas temu.

- Tak i co dalej?

No właśnie. Co dalej? Skoro rzucam, to nie zmieniam. Bo niby dlaczego w innej robocie miałoby być mi lepiej? Tu gdzie jestem nie jest najgorzej, aczkolwiek od jakiegoś czasu męczy mnie poczucie, że to nie jest miejsce dla mnie.

Zmiana jednej pracy na inną nie jest żadnym rozwiązaniem. Jest raczej odwróceniem uwagi na jakiś czas. Moim marzeniem jednak jest… NIE mieć pracy w ogóle.

Czy to jest możliwe? Tak! Jeśli uzyska się niezależność finansową. Na czym to polega.

Niezależność finansowa pojawia się wtedy, kiedy nasze dochody przewyższają nasze koszty utrzymania i dodatkowo w żaden sposób nie wynikają z naszego nakładu czasu na ich pozyskanie. Piękne, prawda?

A wobec tego, gdzie jest miejsce na pracę, która uszlachetnia? No coż, dojedziemy do tego…

Robert Kiyosaki w swojej książce “Bogaty ojciec, biedny ojciec” pisze, że należy pracować mądrze, a nie ciężko. Praca sama w sobie nie ma wartości, jeśli jej rezultat nie ma wartości. 

Nie on jeden uczy ludzi, jak osiągnąć niezależność lub wolność finansową. Sposobów też jest wiele i z czasem przedstawię wszystkie (o ile to możliwe!). W skrócie: bedziemy tworzyć biznes, inwestować w nieruchomości i na giełdzie. Ale zawsze z założeniem, żeby stworzyć pasywny dochów – czyli taki, który nie wymaga naszego zaangażowania czasowego. Nie chodzi o to, żeby rzucić pracę, założyć działalność i robić to samo, tylko zamiast przez 10 godzin dziennie, to przez 12-14 włączając weekendy. Są nawet tacy, którzy chwalą się, że nie byli na urlopie 3-4 lata. O to również tu nie chodzi. Ja lubię urlopy. Długie i częste

Pewnie nie ja jeden kiedyś pomyślałem, że rzucę swoją pracę. I ten blog jest właśnie dla Was.