Niezależny finansowo

Jednym z dobrych sposobów na budowę kapitału przynoszącego przychód pasywny są inwestycje w nieruchomości na wynajem.

Możemy je podzielić na 2 główne kategorie:

1. nieruchomości mieszkalne (domy, mieszkania)

2. nieruchomości komercyjne (lokale usługowe, biura)

Planując zakup nieruchomości musimy rozważyć następujące czynniki:

- jakiej skali inwestycję planujemy? (ma to związek ze zdolnością kredytową i warunkami, które zaoferuje bank)

- czy planujemy wnieść wkład własny?

- czy planujemy zakup mieszkania czy lokalu komercyjnego? (tu znaczenie będzie miało to czy robimy to jako osoba prywatna czy przedsiębiorca)

- jakiego zwrotu z inwestycji oczekujemy? (ROI)

- w jakiej lokalizacji planujemy zakup? (na ile ją znamy, lokalne ceny i inne uwarunkowania)

To są zaledwie wstępne pytania, na które musimy sobie odpowiedzieć zanim zaczniemy szukać ofert i oglądać lokale.

Jakie są kolejne etapy?

1. Studiowanie dostępnych ofert (internet, biura pośrednictwa) – powinniśmy ich przejrzeć kilkaset

2. Zwiedzanie wybranej lokalizacji – najlepiej, żeby to była znana nam dzielnica, tam gdzie mieszkamy lub pracujemy. Wtedy lepiej rozumiemy jej organizację, znamy ważne miejsca oraz te gdzie nigdzie nic się nie udaje. 

3. Spotkania i oglądanie lokali – trzeba zobaczyć kilkadziesiąt, żeby zrozumieć co oferuje rynek, za co się płaci, w jakim stanie są oferowane lokale, etc

4. Analiza lokali. W efekcie będziemy w stanie złożyć od kilku do max kilkunastu ofert i docelowo wybrać tę jedną i ją kupić.

5. Zakup. Zakup jest ostanim etapem i jak fachowcy twierdzą, to nie jest dokonywanie decyzji z niewiadomymi. Po długim procesie analizowania ofert, oglądania lokali i rozmowach z właścicielami i pośrednikami, kupujemy gdy mamy pewność, że to jest właśnie ten, najlepszy lokal.

Pozostaje jeszcze dokonać kalkulacji opłacalności tej transakcji. Załóżmy, że będziemy finansować się kredytem hipotecznym w całości lub największej możliwej części (dziś nikt nie wie ile ona wynosi).

Wobec tego przyjmujemy, że nasz czynsz netto (to co otrzymamy od najemcy po odjęciu opłat stałych) musi pokrywać ratę kredytu minimum z 30% nadwyżką. Załóżmy, że kredyt kosztuje 2000 zł miesięcznie. Oczekujemy czynszu netto na poziomie min. 3000 zł. 

Licząc od drugiej strony oczekujemy, że czynsz netto wyniesie 150% raty kredytu. Dlaczego? Ano może się okazać, że lokal nie jest wynajęty przez 12 miesięcy w roku (zakładamy z góry, że przez 10/12) lub, że nasz kredyt w walucie zdrożeje (patrz ostatnie 2 miesiące – zupełny miszmasz).

Jak wyliczyć ROI? Po prostu dzielimy roczny zysk z inwestycji (po odjęciu kosztów kredytu, stałych opłat, etc) przez zainwestowany kapitał. Jeśli była to inwestycja dokonana z zerowym wkładem, wtedy ten wskaźnik jest niemożliwy do wyliczenia.

Licząc rentowność inwestycji w stosunku do wartości lokalu dzilimy roczny zysk przez cenę zakupu. Dla mieszkań należy przyjąć, że 6-7% rocznie to dobry wynik. Jednak w tym momencie, to za mało, bo gdybyśmy dysponowali gotówką o wartości ceny nieruchomości to łatwiej i prościej byłoby ją zdeponować w banku na 9-10% rocznie i spać spokojnie. Oczywiście nie wiadomo jak długo te w warunki będą dostępne i oczywiście w przyszłości nie skorzystamy na wzroście wartości nieruchomości ale w dzisiejszych warunkacj trudno cokolwiek przewidzieć i raczej wszyscy spodziwają się spadków niż wzrostów. Ale to już temat na zupełnie inny post.