Niezależny finansowo

Kryzys już jest, bo pojawiły się fakty, które o tym świadczą. Przede wszystkim prognoza PKB na przyszły rok jest pesymistyczna (poniżej 4%). Po drugie spadają ceny. To oznacza, że dla kupującyhc robi się coraz taniej! Ale czy czas zakupów już nadszedł?

Jak wykorzystać szansę na pomnożenie majątku w tym momencie? Prawdopodobnie podobna okazja nie pojawi się przez najbliższe 5-10 lat. Dlaczego? Specjaliści twierdzą, że czeka nas 2-3 lata dołka, recesji, bessy. Możemy już 1 rok zaliczyć. Później wzrost koniuntkury, hossa na giełdzie, kolejny boom w nieruchomościach – 3-5 lat, może nawet dłużej.

Więc co robić? Biznes, nieruchomości czy giełda?

Jeśli chodzi o biznes, to nie ma lepszego momentu na przygotowanie i start niż recesja. Dlaczego?

Po pierwsze mamy czas na to, żeby stawiać pierwsze kroki i uczyć się bez niebezpieczeństwa, że najlepszy okres wzrostu gospodarczego nas ominie. Sukces wymaga czasu, uczenia się na własnych i cudzych błedach i dopracowania biznes modelu. Dzięki temu będziemy gotowi na czas kiedy klienci żywiej zainteresują się korzystaniem z naszych produktów i usług. Czas recesji jest też sprawdzianem dla pomysłu. Jeśli biznes przetrwa trudne czasy, z pewnością poradzi sobie w czasach wzrostu koniunktury. Warto więc wykorzystać najbliższy rok na założenie i dopracowanie własnego biznesu.

Nieruchomości tanieją ale wciąż nie znamy dna. Możliwości finansowania niestety wciąż są niewielkie. Banki oferują kredyt hipoteczny np. w PLN na 8% z 25% wkładem lub w CHF na 4%, jednak z 40% wkładem! (podaję prawdziwe oferty na lokal użytkowy na wynajem, Warszawa, cena ok 1 mln zł).

Moment na zakupy jeszcze nie nadszedł, bo osoby dysponujące gotówką nawet w wysokości wymaganego wkładu (gratulacje!) powinny się jeszcze wstrzymać i zdeponować ją na 8-9% lokacie na 3 miesiące. A najlepiej podzielić dużą kwotę na kilka lokat. Mają one to do siebie, że rezygnując z lokaty przed terminem bank zazwyczaj oprocentowuje przedwcześnie wypłacone pieniądze stawką np. 0,5% (mBank w przypadku lokaty na 8,08%). Wtedy w razie potrzeby część pieniędzy możemy wypłacić tracąc oprocentowanie, a część zostawić. Co do wielkości lokat – obowiązuje gwarancja lokat do 50 000 euro ale warto popytać, bo niektóre banki oferują gwarancję na wkłady do wysokości 100 000 euro (np. Polbank).

Czas zakupów nadejdzie wtedy, kiedy banki zorientują się, że jednak zależy im na udzielaniu kredytów i trochę odpuszczą ze swych wymagań. Ceny nieruchomości do tego czasu będą pewnie  jeszcze niższe niż dziś. Tak naprawdę, to przeszukując oferty mam wrażenie, że przecena dopiero się zaczyna. Rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem w stosunku do giełdy i “prasy”. Jednak po nowym roku, prawdopodobnie także po I kwartale 2009 sytuacja inwestorów się poprawi. Będzie co kupować i będzie finansowanie. Cierpliwości

Giełda już dziś jest przeceniona. Jeśli chodzi o pytanie, czy już sięgnęliśmy dna, to nikt nie wie. Wiadomości podobne do afery Bernarda Madoffa powodują kolejne przeceny, paniki i bardziej psychologiczne niż racjonalne reakcje giełd. Więcej o sprawie: http://wyborcza.pl/1,76842,6061992,Gigantyczny_szwindel_inwestycyjnego_guru.html

Jednak tu znów trudno ocenić czy to już początek wzrostów czy za chwilę indeksy znów rypną w dół (ja obstawiam, że to nie koniec). Dobra wiadomość jest taka, że spółki już dziś są tak przecenione, że inwestorzy, którzy kupią akcje i potrzymają je prawdopodobnie zarobią na tym sporo, niezależnie od tego co konkretnie wybrali. Jednak podobnie, jak w przypadku nieruchomości, choć z zupełnie innych powodów sądzę, że to jeszcze nie moment na zakupy. Polecam wszystkim początkującym inwestorom książkę Phila Towna, Zasada nr 1. Tam autor dokładnie tłumaczy, jak rozpoznać trend i kiedy się włączyć i kupować. Trzeba śledzić dużych graczy, czyli fundousze inwestycyjne. One na całym świecie kontrolują ok 3/4 kapitału, więc to one wyznaczają trend. Jak duzi zaczną kupować, to i mali się załapią. Byle za bardzo nie przegapić momentu. Tzn nie można czekać, aż przysłowiowy ogrodnik zaleci kupowanie akcji. Wtedy to już mamy szczyt hossy i w perspektywie duże spadki.

Inwestowanie na giełdzie ma ten wspaniały urok, że patrząc na wykres nikt nie wie co się wydarzy, natomiast następnego dnia możemy poczytać mnóstwo ciekawych analiz, komentarzy i opinii. Uwielbiam to. Uwilbiam patrzeć na gości, którzy z mądrymi minami opowiadają o rynku, jakby naprawdę wiedzieli co się na nim dzieje.

Dziennikarze z kolei (ten sekret zdradził mi ktoś z prasy ekonomicznej) piszą dużo notatek, artykułów, często przeciwstawnych. Dlaczego? Bo później jak już pył opadnie można sięgnąć do archiwum, wybrać ten odpowiedni i powiedzieć: Widzicie? Nasza gazeta ostrzegała, że może to nastąpić!

Jak sprawdzić tzw. guru?

Można np poszukać ich wypowiedzi z przed roku i zobaczyć czy na górce radzili kupować czy sprzedawać.

Zajrzyjcie tutaj, żeby dowiedzieć się co radził inwestorom Phil Town, autor Zasady nr 1 w kwietniu 2007 (video po ang.)

Jeśli ktoś potrzebuje pomocy językowej, to proszę o sygnał.

Rentowność, rzecz w zasadzie banalna do policzenia. Jednak rentowność inwestycji w nieruchomość, którą liczymy na nasze potrzeby, a ta, którą policzy bankier będzie się bardzo różnić.

Porównajmy więc obydwa sposoby.

Załóżmy, że kupujemy nieruchomość (mieszkanie na wynajem) o wartości 500 000 zł na kredyt, z wkładem własnym 50 000 zł. Po odliczeniu wszystkich kosztów (tzn. raty kredytu, kosztów stałych, jak opłaty do spółdzielni) miesięcznie zarabiamy (będzie to nasz czynsz netto) 1000 zł. Czynsz brutto wynosi 3000 zł miesięcznie.

Ile wynosi rentowność tegoż przedsięwzięcia?

Bankier, który będzie nam udzialał kredytu policzy ją tak:

12 x 3000 zł = 36000 zł – roczny przychód z inwestycji.

36000 zł/500000 zł = 7,2% W tym momencie bankier cmoknie, bo rentowność jest super – wyższa niż inwestycja w obligacje skarbu państwa czy lokaty (sprzed kryzysu). Choć patrząc na dzisiejsze oferty, jak np. lokaty oprocentowane 10% w skali roku wydaje się to marnym interesem. No tak, tylko, że my nie mamy 500 000 zł.

Policzmy to jeszcze raz, na własny użytek.

10 x 1000 zł = 10000 zł. Zakładamy, że mieszkanie będzie realnie wynajęte przez 10 miesięcy w roku. Do kalkulacji bierzemy czynsz netto – czyli faktyczną ilość gotówki, która co miesiąc nam zostaje w kieszeni.

10000 zł / 50000 zł = 20%

Ten realny, roczny zysk dzielimy przez nasz realny nakład (czyli kwotę, którą faktycznie włożyliśmy w inwestycję. Resztę dał nam bank).

Skąd taka różnica? Otóż nas, inwestorów interesują tylko dwie liczby: zysk oraz nasze faktyczne nakłady.

Metodę bankiera możemy nazwać rentownością mieszkania. Natomiast naszą metodę – rentownością naszej inwestycji lub naszych pieniędzy.

Nasza inwestycja dodatkowo ma szansę zyskać na wartości, jeśli wzrośnie wartość nieruchomości, jednak w tej chwili na to nie liczmy, bo rynek podpowiada coś zupełnie odwrotnego.