Posts Tagged ‘mieszkanie na wynajem’
Rentowność inwestycji w nieruchomość – jak ją policzysz Ty, a jak bankier?
Rentowność, rzecz w zasadzie banalna do policzenia. Jednak rentowność inwestycji w nieruchomość, którą liczymy na nasze potrzeby, a ta, którą policzy bankier będzie się bardzo różnić.
Porównajmy więc obydwa sposoby.
Załóżmy, że kupujemy nieruchomość (mieszkanie na wynajem) o wartości 500 000 zł na kredyt, z wkładem własnym 50 000 zł. Po odliczeniu wszystkich kosztów (tzn. raty kredytu, kosztów stałych, jak opłaty do spółdzielni) miesięcznie zarabiamy (będzie to nasz czynsz netto) 1000 zł. Czynsz brutto wynosi 3000 zł miesięcznie.
Ile wynosi rentowność tegoż przedsięwzięcia?
Bankier, który będzie nam udzialał kredytu policzy ją tak:
12 x 3000 zł = 36000 zł – roczny przychód z inwestycji.
36000 zł/500000 zł = 7,2% W tym momencie bankier cmoknie, bo rentowność jest super – wyższa niż inwestycja w obligacje skarbu państwa czy lokaty (sprzed kryzysu). Choć patrząc na dzisiejsze oferty, jak np. lokaty oprocentowane 10% w skali roku wydaje się to marnym interesem. No tak, tylko, że my nie mamy 500 000 zł.
Policzmy to jeszcze raz, na własny użytek.
10 x 1000 zł = 10000 zł. Zakładamy, że mieszkanie będzie realnie wynajęte przez 10 miesięcy w roku. Do kalkulacji bierzemy czynsz netto – czyli faktyczną ilość gotówki, która co miesiąc nam zostaje w kieszeni.
10000 zł / 50000 zł = 20%
Ten realny, roczny zysk dzielimy przez nasz realny nakład (czyli kwotę, którą faktycznie włożyliśmy w inwestycję. Resztę dał nam bank).
Skąd taka różnica? Otóż nas, inwestorów interesują tylko dwie liczby: zysk oraz nasze faktyczne nakłady.
Metodę bankiera możemy nazwać rentownością mieszkania. Natomiast naszą metodę – rentownością naszej inwestycji lub naszych pieniędzy.
Nasza inwestycja dodatkowo ma szansę zyskać na wartości, jeśli wzrośnie wartość nieruchomości, jednak w tej chwili na to nie liczmy, bo rynek podpowiada coś zupełnie odwrotnego.
